Actualisatie van grondexploitaties
Conform de regels van de commissie BBV (notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019) en de vastgestelde Kadernota grondbeleid 2071-2020 is de gemeente verplicht jaarlijks de grondexploitaties te actualiseren. In deze actualisatie wordt gerapporteerd over de ontwikkelingen binnen de projecten, de planning, het programma en het verwachtte resultaat. Daarnaast is het risicomanagement van groot belang en wordt er aandacht geschonken aan de voorzieningen en reserves. Na vaststelling vormt de herzien grondexploitatie het financiële kader voor de verder uitvoering van het project. De gemeentelijk eigendommen die mogelijk in de toekomst nog worden ontwikkeld (strategische gronden) zijn in de Materiele Vaste Activa (MVA-s) opgenomen.
Tussentijdse winstneming
Bij de actualisatie 2019 is voor het eerst een verplichte tussentijdse winst genomen bij de positieve complexen die nog niet werden afgesloten. Dit is gebeurd op basis van de POC-methode (percentage of completion), waarbij de voortgang van het project en de realisatie van kosten en opbrengsten in acht worden genomen. De tussentijdse winst is genomen bij De Verwondering (€ 711.000) en Schoterhoek II (€ 199.000).
De regelgeving voor de verplichte tussentijdse winstneming is door de vernieuwde notitie van de commissie BBV ook gewijzigd. Hierdoor kan het voorkomen dat bij de nieuwe berekening blijkt dat de tussentijdse winstneming in voorgaande jaren te hoog is geweest.
Voor Schoterhoek II heeft dit verder geen financiële gevolgen en voor de actualisatie 2020 hoeft er geen nieuwe winst genomen te worden. Voor de Verwondering heeft dit wel gevolgen. Door een lagere eindwaarde (t.o.v. actualisatie 2019) moet een deel van de boekte winst (€ 70.000) teruggedraaid worden. Verder moet bij de actualisatie 2020 voor de grondexploitatie Land van Koppen een verplichte tussentijdse winst van € 205.000 genomen worden.
De genomen tussentijdse winst wordt als extra kostenpost opgenomen in de grondexploitatie. Door deze winstneming wijzigt het resultaat van de positieve grondexploitaties. Voorgesteld wordt de tussentijdse winst toe te voegen aan de nieuw te openen Reserve winstneming.
Risicomanagement
Om de strategische koers van het grondbedrijf goed te waarborgen wordt een instrument als risicomanagement ingezet. Dit instrument monitort de financiële en inhoudelijke voortgang in de lopende grondexploitaties. Elk project waarin doelen zijn gesteld kent risico’s. In het geval van ruimtelijke ordeningsprojecten gaat het over risico’s zoals kostenoverschrijdingen, extra kosten, gederfde inkomsten of vertraging. Het doel van de risicoanalyse is het identificeren, waarderen en beheersen van projectrisico’s, zodat we inzicht krijgen in de waarschijnlijkheid van het berekende resultaat in de grondexploitatie.
In de Kadernota grondbeleid 2017-2020 is vastgelegd dat voor alle lopende grondexploitaties jaarlijks een risicoanalyse wordt opgezet als vast onderdeel van de actualisatie. Bij de negatieve complexen wordt het bedrag aan onvoorzien opgenomen in de Reserve onvoorzien. Bij de positieve complexen wordt dit binnen het saldo van de grondexploitatie opgevangen. In de risicoanalyses worden per risico beheersmaatregelen geformuleerd die er op zijn gericht om het risico te mitigeren (verminderen), te vermijden of te accepteren. Hierbij wordt duidelijk welke risico’s de grootste financiële impact hebben en welke sturing het meeste rendement oplevert.
Resultaten positieve complexen (met tussentijdse winstneming) 2019 – 2020
In de actualisatie 2019 was het verwacht positief resultaat met tussentijdse winstneming € 15,2 miljoen NCW. Voorgesteld is om de grondexploitatie Langeraar Noordwest (tijdelijk) af te sluiten. Hierdoor is dit project geen onderdeel meer van de positieve complexen en buiten beschouwing bij de vergelijking. De grondexploitatie Langeraar Oost was vorig jaar nog net een positief complex maar is dit jaar verhuisd naar de negatieve complexen met een licht negatief resultaat.
De positieve complexen met een tussentijdse winstneming kennen een verwacht positief resultaat van € 9,9 miljoen, NCW per 1 januari 2020. Dit betekent t.o.v. van de actualisatie 2019 een voordeel van ca. € 0,4 miljoen. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat met circa € 1,1 miljoen, NCW per 1 januari 2020.
Het resultaat van Schoterhoek II is ten opzichte van de actualisatie 2019 met circa € 0,4 miljoen gestegen. Dit komt door een stijging van de grondopbrengsten. Halverwege 2019 was er meer
duidelijk over de grootte van de kavels met haar bijbehorende kenmerken. Op basis daarvan zijn de grondopbrengsten gedetailleerde geraamd. Dit leidt tot een stijging van de kavelopbrengsten.
Bij Land van Koppen is de verbetering van de NCW met circa € 0,2 miljoen het gevolg van een bijstelling van de begroting voor planschade.
Resultaten negatieve complexen 2019 – 2020
Voor de negatieve grondexploitaties is sprake van een verslechtering van circa € 0,9 miljoen, NCW per 1 januari 2020.
Ten opzichte van de opstelling van verleden jaar zijn de complexen Gemeentehuis Zevenhoven en Teylerspark I niet meer opgenomen in het overzicht. De reden is dat deze complexen per 31 december 2019 zijn afgesloten. Het resultaat van Langeraar Oost is ten opzichte van vorig jaar negatief geworden en toegevoegd aan de negatieve complexen.
Bij het complex Ter Aar Vernieuwd Verbonden zijn de grondopbrengsten voor de kinderopvang en sporthal naar beneden bijgesteld conform de vastgestelde grondprijzenbrief 2020. Door de maatschappelijk bestemming van de kinderopvang is besloten om grondprijs te hanteren voor maatschappelijke voorzieningen. Dit leidt tot een verlaging van de totale grondopbrengsten.
Voor de Noordse Buurt geldt dat de daadwerkelijke saneringskosten hoger uitvielen dan oorspronkelijk was begroot. Door stijgende civiele kosten is de raming voor het woonrijp maken naar boven bijgesteld. Hierdoor zijn de totale kosten voor de Noordse Buurt gestegen.